1房地产金融监管及主、客体界定
1.1房地产金融监管定义
房地产金融监管指国家根据有关法律，授权有关部门制定和颁布与房地产金融业组织机构和房地产投、融资业务活动相关的特殊规定或条例。这些法律和规定的目的包括两点：其一，在于使房地产金融业务活动纳入正轨，建立一个安全且健全的房地产金融体系，公正有效地为房地产业提供金融服务；其二，维持房地产市场的繁荣与稳定，并兼顾居民的住房公平。
1.2我国房地产金融监管主、客体界定
1.21房地产金融监管主体
2004年5月，中国银监会研宄员钱小安指出：我国的金融监管“形成了金融监管当局、金融机构、社会公众‘三位一体’的金融监管主体格局”但相对于传统的金融业，我国房地产金融发展还很不成熟，对其监管目前还主要依赖于行政监管。在我国实行主监管制度的条件下，主要由“一行三会”（即中国人民银行和银监会、证监会、保监会）负责监管，其他综合管理部门也有所参与，包括财政部门、审计部门和监事会等。
1.22房地产金融监管客体
从广义上讲，凡从事房地产金融业务经营活动的社会成员（含法人和自然人）都是房地产金融监管的对象，包括房地产信贷机构、房地产信贷资产证券化机构、房地产信托投资机构、住房公积金管理机构等。从现行各国和地区的金融法规的界定看，房地产金融监管的对象是一个国家或地区依法设在境内或境外的从事房地产金融业（包括房地产信贷业、房地产信托业、房地产资产证券化业等）的一切机构。我国境内的房地产金融机构包括：
①银行类金融机构。主要包括政策性银行、国有商业银行、全国性商业银行、其它商业银行等。
②非银行类金融机构。主要包括信托公司、证券公司、财务公司、融资租赁公司、住房公积金管理中心等。
③其它金融机构。主要是指经金融监管当局认定、批准设在境内外的从事房地产金融业务的机构。
2房地产金融监管的成本分析
21监管方的成本分析
房地产金融监管是一种社会服务产品。因此，与普通产品的生产一样，不可避免地存在成本问题。房地产金融监管当局的监管成本由内部行政成本和外部效应成本两部分构成。
2.1.1内部行政成本
内部行政成本是监管系统内部在正常效率下实施监管过程中的产生的成本，也就是实施监管所产生的费用。行政成本来自于政府开设有关监管部门、组织人力及信息资源、制定各种法规并且进行试点和修订等开支，如属于行政开支的工资、办公损耗、基础信息的取得成本等。
21.2外部效应成本
非市场供求具有非完全理性及富含政治性两种特征，这导致政府行为产生负的外部效应，从而产生更大的、影响整个社会的外部效应成本。对该种成本的分析离不开公共选择学派关于政府失灵的论述，他们认为政府的作用是有限的，并且政府机构本身存在着缺陷。
首先，政策失当产生负的外部效应。当房地产金融监管行为干扰了市场机制对资源的合理配置，限制了充分竞争或抑制了金融创新，影响到市场激励机制时，将导致整个房地产金融系统效率降低，以至于房地产业与金融业的收益双双下滑，甚至使整个社会的福利水平下降。1993年，海南省房地产业经历了一个由盛转衰的过程。房地产泡沫破灭后，95%的房地产开发公司倒闭，大量高价时被抵押的房地产落在银行手中并迅速贬值，以至于海南发展银行倒闭。作为居民存款和开发商贷款的联系者，银行倒闭对于社会稳定的影响可想而知。至今，海南的房地产业仍然没有走出当年的阴影，房地产金融监管的失当对社会造成的损失可见一斑。
其次，监管当局违规行政产生负的外部效应。土地的高价值量和巨大的增值潜力使房地产金融业务成为金融机构竞相追逐的对象，而作为行业规则的制定者--房地产金融监管机构承受着巨大的考验，因为在金融监管当局的管制下，金融企业获得利益并不都是通过增加业务数量和降低成本的方式，还有一个重要的途径就是通过分配性努力而获益，即把财力、人力用于争取当局的种种优惠政策上。
但外部效应成本不能被精确计算，它更多地表现为房地产金融系统的不公平竞争，是社会范围内的效用损失，在国外也有人称之为“影子成本”。
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22被监管方的成本分析
由于存在不对称信息，效率和信息费用是共同存在的，在实现效率的同时，必须留给被监管者相应的信息费用，而信息费用则会带来相应的社会成本。
22.1执行成本
被监管者为了遵守监管法规，必须额外增加正常营运之外的开支，构成了执行成本。这些成本主要包括:为按照规定保留记录而雇用专人，提供办公设施和材料等方面的费用；按照规定缴纳的各种费用，如向中央银行缴纳存款准备金，向存款保险公司或其它类似机构缴纳的存款保险金，向银行监管机构为客户建立的补偿基金缴款，还要自觉规定提取坏账准备金等。这些成本是比较具体地，可以通过计算得出。
222机会成本
监管活动最大的特征就是限制被监管者的行动。
房地产金融监管当局从市场准入、业务范围及收费等方面对监管客体进行限制。房地产金融监管当局人为地降低了房地产金融机构的机会成本，缩小了其发展的空间，而这种因外围限制造成的损失实际上是致命的。但这些成本只能从与较完善的金融市场对比中得出，无法具体测量。
1房地产金融监管的收益分析
收益也就是负的损失，避免了多少损失就等于获得了多少收益。金融监管的社会目标是：“从维护社会公众利益出发，保护消费者合法权益，促进公平竞争，实现金融资源的有效配置，维护金融体系稳健运行”如果没有监管，整个房地产金融体系就很可能会出现动荡，从而造成金融效率和社会利益的损失，有效监管所能避免的这些损失即为房地产金融监管的收益。
3.1监管方的收益分析
从金融监管的社会目标来看，金融监管是以人民利益为目标的，是代表人民大众利益的，因此，监管方的收益实际上是社会和人民从监管中获得的利益。
3.1.1房地产金融监管对社会的意义是关乎稳定的监管当局通过规范房地产金融市场参与主体的行为、设置市场准入资格、风险监管和金融救助等措施保证金融机构的质量，消减可能引起金融动荡的因素，从而保证经济、金融的安全稳定。而避免由房地产金融体系混乱引发的社会动荡是社会从监管中获得的收益。
3.1.2房地产金融对人民的意义是关乎生存的
房地产不同于普通商品，它更多地涉及到社会公平的问题，是保证人民生存权力的重要因素之一。1998年以后我国彻底实行货币化分房，随着房地产市场的发展，房地产价格逐渐涨高，导致一部分市民购置住房的难度加大。为了解决购房问题，银行提供了“按揭”这一解决办法。2006年国务院出台的“国六条”中对住房消费信贷作出了有区别的规定：为抑制房价过快上涨，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于3挪；考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例2(%的规定。因此，监管当局对于房地产金融的监管为人民建立了一条“基本福利线”，目的在于保证最起码的社会公平。如果没有这种区别对待的监管，房地产投机者将继续炒高房价，对于部分经济条件较差的市民，居住条件的改善时间还将后延。
1.2被监管方的收益分析
房地产金融机构从监管中获得的收益主要是由有效的制度带来的企业效率的提高。
金融监管主要是通过制定各种制度来制约和引导房地产金融机构的行为。西方新制度经济学认为，有效的制度可以提高经济活动的效率，因为他们决定了社会和经济的激励结构。
首先，有效的制度降低了房地产金融机构的交易成本。比如，监管当局统一下发整个行业的行为准则省去了每个金融机构单独寻找这种行为准则并将其公示于众的成本，产生了明显的规模效应。
其次，有效的制度为房地产金融机构提供了激励机制，促进了其进一步发展。“有效率的经济组织需要建立制度化的设施，并确立财产所有权，把个人的经济能力不断引向一种社会性的活动，使个人的收益率不断接近社会收益率”。相对于社会来说，单个房地产金融机构就是“个人”，因此，监管当局会不断地用有效的制度对其进行利益引导，使之符合社会发展的趋势，这同时也必然促进机构本身的发展。
第三，有效的制度有利于外部利益的内部化。西方经济学将外部利益称为正的外部性，新制度经济学认为可以通过制度对外部利益的产权加以界定来达到外部利益内部化。金融创新属于无形资产，是知识产权的范畴，很容易被同行业模仿。监管当局可以通过保护知识产权的办法给金融创新者一定的经济利益，或规定在某段时间内该创新禁止被他人使用，以便提高金融机构创新的积极性。
2结论及建议
目前，我国房地产市场处在发展较快、资金量需求较大的阶段。我国房地产金融监管主、客体双方的利益取向存在一定偏差：监管主体是站在社会和全局的角度进行管理的，监管客体却是站在自身和局部的角度去经营的；监管方着眼于房地产市场的稳定和人民基本的居住需求，希望控制房地产投资，尤其是其中具有“炒作”性质的资金，而房地产金融机构希望抓住房地产业发展的黄金时期，更多地为房地产企业融资，以获取更多利益。
二者的利益取向产生错位，需要监管当局通过一定制度手段将市场风险与金融机构内部的风险控制体系挂钩，使监管当局所急所想成为监管客体的所急所想。
笔者的建议包括以下两点：
其一，从信息经济学角度考虑，为了解决信息不对称问题，房地产金融监管当局应与被监管者建立一个信息与问题交流的发展策略讨论平台。这个平台应包括宏观环境变化分析、业界信息发布、问题反馈和对策商讨四大基本功能。
其二，从制度经济学考虑，为了实现监管主、客体利益取向的一致性，监管当局在设计某种制度的过程中，应首先考虑如何降低被监管者的执行成本（交易成本）或如何以额外的利益进行激励，以便使制度本身得到落实。
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