关键词：房地产市场；区域差异；济南市
1济南市房地产市场概况
根据济南市城市规划及发展特征，并结合济南市房地产市场发展状况，传统意义上将济南市的房地产市场分为北部、南部、西部、东部、中部五部分。据《2010年济南统计年鉴》数据显示，2009年济南第三产业生产总值1720.33亿元，房地产产业总值为172.63亿元，超过了第三产业生产总值的10%。2010年济南市土地市场中，商业用地成为主角，外来开发商成为开发的主要动力。普通住房市场则以新开盘项目为主，新盘项目多追求低价，其走量成为主基调。从均价来看，济南市普通商品房的万元房时代已经来临，精装豪宅成为普通商品房的首选[1]。公寓市场成交均价大幅上扬，更多的高端品质公寓拉升整体市场价格，供应量与成交量虽有下降，但供需基本平衡，写字楼市场均价走势较平稳，涨幅较小。
2区域特色分析
2.1土地市场
本文从土地市场的供应、成交及价格三方面进行分析。
2010年，东部地区成为土地的最大供应区，全年供应面积为179.3万平方米；其次为西部地区，全年供应量为141.1万平方米；中部和北部供应量在其之后，成交量最少的则是南部地区。由此可以看出，土地的供应量存在着区域差异，东部地区是土地供应的主力地区。
济南市土地市场成交区域与供应区域较一致，供应量最大的东部区域同时也是成交量最大的区域，成交面积136.5万平方米，其次为西部，成交面积为101.5万平方米，中部和北部分别位于第三、第四位，南部地区成交量最少。
成交土地最高单价为1，082万元/亩，位于东部区域，而东部区域土地成交均价为472.4万元/亩，土地成交均价以中部地区最高，为578.6万元/亩，成交均价位于第三的是北部区域，均价为441.3万元/亩。有以上数据不难看出，土地的成交均价在各个区域是不同的，切差距较大。
2.2普通商品房市场
与土地市场一样，普通商品房市场的研究也是从供应量、成交量及均价三个方面。2010年济南市住宅市场的区域供应发生明显的变化，东部地区继续处于领先地位，西部地区紧随其后，全面供应面积为68.97万平方米，其他区域供应量相当。从在售楼盘数量来看，东部地区共19个，数量在五大区域中是最多的，数量最少的是北部仅有4个在售楼盘。从成交情况上来看，东部与西部成交量较大，这跟这两个区域新楼盘的热销密不可分。而从成交均价上来看，南部则为均价最高的区域，12月份均价为12，350元/平方米，其次为中部地区，中部年末均价为12，140元/平方米。
2.3公寓市场
从2010年济南市公寓市场的供应情况来看，东部占首位，占总供应量的57.2%；中部地区位居第二，占总供应量的19%；西部位居第三，北部与南部地区公寓数量较少。公寓市场与普通商品房市场一样，供应量较大的区域同时也是成交量较大的区域，东部成交量最大，高达总成交量的五成以上；其次为中部，其成交量占总成交量的两成以上；其它区域成交量较少。在价格层面上，中部地区公寓均价最高，达16，000元/平方米，西部地区均价居第二，北部地区目前均价相对较低，有很大的发展空间。
2.4写字楼市场
2010年济南市写字楼均价每平方米在万元以上，但整体变化幅度平稳，写字楼市场向高品质方向迈进。全年写字楼市场总供应量为40.75万平方米，总体上供应量充足，但各个板块的供应量有所差异。奥体板块是写字楼市场供应的主力军，供应量高达11.18万平方米；纬二路板块居第二，供应量为7.24万平方米；除高新区外，还有一些零星分布的写字楼供应。但从成交量上看，纬二路则处于领先地位，成交量为7.24万平方米，占总量的26.2%，成交量居第二位的是高新区板块，占总成交量的18%。其他的一些零星分布的写字楼虽供应量及成交量都很小，但其均价却是最高的，年末其均价为17，000元/平方米，奥体板块上半年整体均价较高，下半年则成下降趋势，高新区均价最低，全年均价9000/平方米，且走势平稳。
3区域差异成因分析
通过以上对济南市五大区域的土地市场、普通住宅市场、商品房市场及写字楼市场进行分析可以看出，济南市东部地区土地供应量充足，且土地均价高，其普通住宅、商品房及写字楼市场供应量和成交量都较大，房地产市场前景广阔。西部地区目前不管是土地市场方面还是住宅市场方面，情况都不能与东部地区相提并论，还有很大的发展空间，哪些原因造成了这种差异呢？
3.1位置因素
济南市的中部和东部，在土地市场及住宅市场上都占有重要地位，这跟其所在的位置有很大关系。东部与中部，地形平坦，山地较少，可开发利用的土地面积大，因此，这两个区域土地的供应量及成交量是很大的。南部地区多山地，在土地供应方面存在一定困难，因此，该区土地相对稀缺。西部地区如长清，发展较晚，房地产市场还不是很成熟，虽大学城的建立带动了房地产市场的发展，与东部相比，其发展还有较大的空间。东部与中部地区交通便利，交通要道经十路即在此区，快速公交更是提高了本区的区域竞争力。千佛山、大明湖、趵突泉等景点都分布在本区，给本区的环境增添不少色彩，使得本区成为追求高品质生活的人的首选之地。本区公共设施健全，济南火车站，长途汽车站都位于本区，大学林立，山东省的许多著名学府如山大，山师大都位于本区。学区房也是本区的一个卖点，这在无形中也活跃了本区的房地产市场，尤其是租赁市场。全运会的举行更是为本区的房地产市场带来生机，后全运时代的房地产市场异常繁荣，全运村是海尔地产成功营销的一个案例。济南市首个城市综合体--万达广场亦位于本区，随着万达广场的建成及热卖，本区必将掀起新一轮的房地产热潮。
3.2经济因素
目前，济南房地产市场较繁荣的区域集中在东部与中部，即老城区部分。该区域经济发展较早，经济实力雄厚，山东省的许多龙头企业亦位于本区，如佳宝乳业、普里斯矿泉水、中国重汽等。本区在区域投资环境，不管是投资软环境还是硬环境，都有优势，易吸引外来投资。市场竞争的激烈是会有力地促进房地产品质的提升的[2]，东部与中部地区，房地产开发商多，市场竞争激烈，这种局面在一定程度上促进了改区域房地产品质的提升。西部地区如长清区，由于开发时间较晚，各方面还不是很成熟，但前景广阔。目前，已有开发商对西部进行了开发，如鲁商·长春藤，其价格较东部低。南部由于地形原因，开发度还不高，但其独特的地形适于开发别墅，目前东部地区已经有别墅建成，品质高，价格也高。
4调节措施
济南市的北部、南部与西部地区，由于地形与经济因素，目前房地产市场开发力度还不够。这些区域应根据区域优势来开发独居特色的房地产市场，加大对这些区域的房地产开发，以满足城市化的需要。政府在制定城市规划的时候要有意识的向这些地区倾斜，如改善本区的交通状况、改善基础设施以改善这些区域的投资环境。另外，要扩大融资渠道，增加房地产开发资金的来源，使本区的房地产市场更具竞争力。要实行“梯度推进”和“中心城市辐射”战略，逐步把房地产业发展向深度和广度推进[3]，逐步完善本区的房地产市场。对于较繁荣的东部与中部，则要继续保持优势，并要在此基础上开发出更高质量，更高水平的房地产市场，目前，此区域的天泰太阳树即是一个高科技的住宅。东部地区地价高，这是抬升区域房价的重要因素，并使得新房售价持续高涨[4]，因此，东部及中部地区要控制好土地价格，这样才可能使房价控制在一个合理的范围内。
参考文献：
[1] 2010年济南房地产市场月报.
[2] 顾文昌.房地产市场的区域差异性分析[j].城市开发，2004（03）:60-62.
[3] 陈浮,王良建.中国房地产市场化区域差异与发展战略研究[j].经济管理,2000(105):104-107.
[4] 龙莹,张世银.基于区域差异的房地产价格波动成因分析[j].北京工商大学学报（社会科学版）,2010(25):35-39.
[5] 王静.我国商品住宅地区差异的实证分析[j].理论研究,2006(02):31-32.
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