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我们知道，学校周边的商铺因普遍具有长期稳定客群的优势，使之成为市场上炙手可热的投资品。
然而，虽然都属学校周边商铺，但从我们之前对青岛各学校调研后发现一个有趣现象：相当一部分新规划的学校周边商铺，经营状况都比老校区的要好。这种后发先至的商业现象，到底被哪些因素左右？
商业规划
商业规划的优劣，产生了这条分水岭。老校区周边基本无商业规划，商业面积小，商业成点状零散分布，很难形成集群效应。虽有市场但发展受限，运营状况良莠不齐；新规划的学校周边商铺，商业面积大且成带状分布、业态定位精准、动线分布更为合理，才能让学区商业成为消费磁场。
常住人口
老校区部分商铺经营乏力，还有很大程度来自于周边常住人口数量不足。老校区周边人口数量有限，导致了稳定常住人口的缺失。新规划的学校周边商铺，围绕学校往往成为了一个常住人口众多、客流稳定的封闭式消费圈，学校商铺无形中极大提升了吸附力，运营得以良性循环。
维多利亚湾教育街铺，优秀全面的商业规划，每条商街业态集群都作出精准定位，将商铺的集群效应最大化；同时项目全面交付后预计10万常住人口，庞大而稳定的消费人群，催生巨大的商业人气。
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