论文摘要 改革开放以来，我国经济发展迅速，人们的生活水平也逐步提高。随着政府分房政策的结束，个人信贷买房的放宽……我国房地产行业生机勃勃的发展起来。但是这种繁荣发展的表象下也隐藏着许多亟待解决的问题，比如房价过高，土地资源浪费等等。尽管国家出台了一系列的调控制度，但是这些制度效率低下，主要原因是这些制度结构不合理，缺乏实施机制。因此，加强对我国房地产市场规制的完善势在必行。
论文关键词 房地产 市场规制 调控制度
随着经济的不断发展，国内外经济环境的变化，房地产业的发展呈现了一种不健康的状态，为了使人们真正的住有所居，安居乐业，加快完善房地产行业的市场规制，引导房地产行业健康有序的发展。
一、我国房地产制度的发展
说起我国房地产的发展，得追溯到1998年，国务院下发通知，对城镇的住房制度进行了改革，从此结束了长达40年的住房实物分配制度，从此房地产有了市场。同年5月9日，《中国人民银行个人住房贷款管理办法》[银发（1998）190号]出台，随着人们思想观念的改变，越来越多的群众热衷于贷款买房，更加加速了房地产的发展。随后的5年里，房地产疯狂的发展，房价也一路走高。随后，2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》“国18号文”出台，促使了房地产由热到狂热。直到2005年，国家意识到了房价过高带来的弊端，于是在《政府工作报告》中，第一次明确提出抑制高房价。随后，国家陆续出台了限制购房、提高首付款等等措施，然而都没有起到根本的作用。房地产市场仍然蓬勃发展，房价仍然是居高不下。
二、房地产市场规制现状
随着我国市场经济制度的完善，我国房地产行业的规定制度方面也有了一定的发展，然而面对残酷的房价，不的不承认我国房地产市场规制方面还是存在着问题，还是有提升的空间ID机遇。
（一）法规之间缺少协调性
同其他的市场规制一样，房地产市场规制是指现行的房地产市场的法律规范等。一个健全完善的法律体系是一个内部协调一致、内容丰富并且功能完善的动态体系。反观我国房地产市场规制中的各法律规范，缺乏内部的协调一致性。既有同级法律规范之间的不协调，又有不同级法律规范之间的冲突。比如《反不正当竞争法》和《反垄断法》，他们在内容上的设定有着一定的联系和重合，然而在重合的事项上，两条法律对责任人的行为认定以及处理方式上不同，由此导致在实际的实施过程中，两个法律之间产生冲突。再比如《反垄断法》和《产品质量法》，虽然都可以用于特殊的行业上，然而两条法律在法律主体以及监管对象上存在着交叉和不同，于是给执法者、守法者都带来了混乱和冲突的情形。
（二）法规内容方面有缺失
一是房地产市场规制的内容不完整，尤其是缺乏市场退出机制。我国在市场准入方面的相关制度体制已然健全，然而却是重进入，轻退出。退出市场的相关法律和机制不健全，缺乏执行力度。由此，很大一部分的市场主体决定退出市场时，不是选择按照程序进行退出，而是通过不理会、逃避年检的方式来进行逃避债务和法律责任。这些行为增加市场中的不稳定因素，因此建立完善的市场退出机制对于完善房地产市场规制是根本。二是市场规制缺少程序性规范。与宏观调控法相比，房地产市场机制的立法更加重实体轻程序。在很多法律中，条文款项是无不具细，命令禁止的条文大家也是耳熟能详。然而，对于如何实施法律的相关程序性规则则是很少或者是空白。
（三）执法不严难以起到效果
一是市场规制的执法理念需要改变。改革开放三十多年来，市场经济的不断完善，相关法律法规也有了进一步的完善。然而从社会行为和社会制度方面来说，社会行为较容易改变和被人所接收，而思想意识却是根深蒂固的，是需要时间来，慢慢转变的。我国由计划经济时代转向法制的市场经济社会，无论是人民群众还是执法人员，都需要及时转变观念。二是市场规制执法的主体多，职权不清楚。从我国的政体监督来看，纪委是反腐的第一线。然而，纪委在上级纪委的领导下，要接受同级党委的领导。同时，人事、工资等等都隶属于同级的党委领导下，由此，对于纪委而言，是难以对家长来实施反腐的。从我国的经济实体来说，工商行政管理机关是主要的执法主体，但是，它也是双向领导，由此导致无论干什么都是捉襟见肘，难以发挥市场中本来应该的执法作用。即使进行执法也难以保证执法公正性。三是市场规制的执法程序不规范。就我国而言，房地产市场规制法的程序规范方面是比较缺乏的，或者是缺乏相应的程序性规定，或者即使有也是很简陋的规定，难以在具体实践中操作实施。
三、浅析房地产市场规制的建立
（一）明确房地产市场规制的适用范围
上面我们说到，房地产市场规制就是国家从社会整体利益出发，为维护房地产市场机制的正常运行，对影响房地产市场秩序、偏离市场的行为进行规制的法律规范的总称。因此，对房地产市场规制法的范围界定尤为重要。
1.明确界定市场准入与市场退出关系
随着经济全球化的发展，市场的参与主体越来越多，实力和水平也是良莠不齐，市场主体之间的相互影响越来越密切，因此，提高市场经济主体的整体素质，有利于促进房地产市场的健康发展。一是要提高市场准入资格，从源头提高市场经济主体的素质。二是完善市场退出机制的执行性，对未按照规定退出市场的，一经发现，严肃惩处，从而增加市场经济主体的违法成本。
2.维护市场竞争秩序
在西方经济理论中，市场被认为是一只“看不见的手”，对资源进行着最有效的配置。然而，市场的调节是存在失灵的现象的，在市场失灵的情况下，是需要国家的宏观调控的，而宏观调控的核心就是保证市场公开透明的竞争。相对于此，市场经济体制也是以维护公开透明的市场竞争秩序为核心目的的。在市场经济条件下，一方面是市场本身的优化资源配置作用，一方面是维护公平竞争的市场体制，还有重要的一点就是加强自律。
3.房产质量保证
市场经济主体进入市场，进行经营活动的核心目的是获得利润。但是，市场经济主体的素质是高低不一的，因此，在利润面前，在市场机制未健全的情况下，有些市场经营者会利用法律漏洞，提供劣质产品。后进入市场之后会为社会提供产品和服务。但是房产属于特殊的商品，它的质量直接影响着人们的生命安全和生活质量。因此，为了保证人们真正的安居乐业，一方面要加强房产质量的硬性数据规定，保证质量。一方面要加强监管，提高执行力。最后，要增加法律的执行力度，提高违反法律的机会成本，从而减少人们的以身犯险。
（二）建立科学的房地产市场规制
房地产作为一个关系民生的大市场，对行业进行市场规制规制体系的建立是极为有必要的。首先，由与房地产相关的诸多法律部门按照一定的原则和位阶层次形成的一定的市场规制法律规范表征样态，然后在科学合理的立法模式下，把市场规制理论内容上升为法律规范内容并用来指导实践，从而建立起科学的完备的市场规制法体系。
（三）加强房地产市场规制的执法
经济全球化的进程，使得我国目前的市场更是复杂多变，竞争激烈。在这样的情况下，房地产行业作为关系民生的重要行业，加强对其的市场规制，有助于我国人民的住有所居首先要发挥行政机关的主导地位，同时综合运用民事和刑事方面的司法手段补充规制。其次，要以行政机关为主体，辅助以司法机关。最后，加强司法控制，不断完善司法控制手段和司法救济途径，实现市场规制目标。
四、结论
在经济学里，任何的一个资源都是稀缺的。房地产作为特殊的商品，它的两项重要的要素是土地和资金。随着经济的发展，我国的房地产行业也得到了一定的发展，然而在发展的过程中，也存在着大量的问题。比如，房地产建设中消耗了大量的土地，房价却过高等等。因此，通过完善我国房地产市场的规制建设，在节约资源的原则下，促进房地产的健康发展。
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