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试论房地产市场周期波动及企业经营策略的研究

作者2021-09-30 18:14未知

  任何行业都存在周期波动现象,房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态,这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时,就会使房屋空置率高,房价变低;当房地产市场出现一片繁荣景象时,说明房屋供不应求,这时房价会迅速增长,房屋空置率也会下降;只有在供求平衡时,房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期,这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说,这个周期发生在很长的一段时间内,短期只会表现一种状态。

  复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言,可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段,由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加,房地产市场出现供不应求的局面,从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现,会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求,刺激了社会经济的发展。在收缩阶段,房地产市场就会出现不景气、衰退的局面,这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化,房价下降、房屋空置率居高不下,最终出现经济下滑,导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替,房价起始原点上扬,经历了扩张和收缩两个过程,最后落回价格原点,构成了一个循环周期,这样不断循环往复下去,就形成了房地产的周期波动。

  (1)业务组合策略。随着房地产市场竞争越来越激烈,多元化业务组合成为房地产企业有效规避单一业务经营风险的发展趋向和最佳选择。所谓业务组合是指企业在经营一种特长主业之外,同时再经营一种或几种辅助产业,以实现经营利润的最大化。而此业务组合策略的多元化,既可以利用资本运作得以实现,又可以通过产品组合经营得以实现。房地产企业的业务组合设计应以价值为导向,具体情况具体对待,业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则:①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出,多元化业务组合是以主营业务为中心的,辅助业务只起辅助作用,任何产品的开发、和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业,会导致整个经营失败。当然主营业务也不是一成不变的,推陈出新也是非常好的想法,但不可操之过急,一定做好充分准备稳定过渡。②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系,就不能称之为业务组合,而是多产品的经营。③易于经营原则。在业务经营上,辅助业务难度应次于主营业务,即辅助业务的、销售和推广必须保证易于经营,不得过分将时间和精力用在辅助业务上,减少对主营业务的关心。

  作为主营业务的经营助手,在遵守以上原则的前提下,可从降低成本、占领市场、提高主营业务形象等角度出发,不断开发新的辅助业务。譬如,香港恒基兆业地产有限自成立30多年来先后受到亚洲金融风暴、“非典”等影响,这些外部因素使得香港房地产市场出现了异常的暴涨和暴跌,极大的波动风险依然没有撼动“恒基地产”的稳健发展局面,其重要策略之一是走了多元业务组合的道路。在受到了亚洲金融风暴、“非典”等外部因素的影响后,房地产市场不景气,处于收缩和衰退阶段,这个时候“恒基地产”收购油麻地小轮、中华煤气、美丽华酒店等企业并实现整个企业内部重组,利用自身的业务组合优势,有效地抵御了周期波动风险,使的地产主业顺利渡过难关。“恒基地产”的成功影射了一个道理,采取多元化业务组合的策略是企业有效规避风险的一项重要举措。

  (2)资本动作策略。①从“恒基地产”的经营策略可以看出,并购与重组可有效稳定现金流。“恒基地产”在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下,通过并购与重组实现多元化经营,减少了对主营业务的过度依赖,有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段,可以实现利益的最大化;在房地产衰退或萧条阶段,并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定,降低周期波动带来的企业风险。③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下,利用企业间的合并,实现优势互补,扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会;有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下,就可考虑企业之间融资,扬长避短,充分发挥企业的优势。此外,当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时,风险分散化的目的就会达到。

  (3)土地储备策略。房地产企业不论处于任何市场周期中都应当有良好的土地储备结构,它可以有效遏制房地产周期波动带来的风险,从而稳定现有市场和获得未来的长足发展。目前,在房地产竞争如此激烈的条件下,如何进行土地储备是房地产企业值得关注的问题。笔者总结了三个思考点如下:

  ①企业建立和完善现代管理体制,能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。就土地储备而言,战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备,以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值,从多种渠道获得土地资源,保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台,能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质,积极参与招标、拍卖工作,争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域,重点区域存在重要的商机,但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此,在实际操作当中,还应注意一些不被人们重视,却存在巨大潜质的土地,如规划方向、工业园区外搬等。

  房地产市场发展总的趋势会逐步向上,表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,必须认识和把握房地产市场发展的周期性波动规律,并及时地作出相应的判断和果断地调整企业战略,这样才能使企业跟上发展的脚步。

  [1]刘洪玉.房地产开发经营与管理[m].北京: 产业的周期性波动[j].经济管理,2002(11):78-79.

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